Didėjantis sukčiavimas: sukčiai parduoda kitų žmonių nekilnojamąjį turtą

Bernie Gatesas buvo namuose Laguna Hills mieste, Kalifornijoje, kai gavo nerimą keliantį laišką – žemė, kurią jis ilgai turėjo Boulder City, buvo parduodama.

Kažkas kovo mėnesį nekilnojamojo turto agentūroje surašė sklypą už 175 000 USD ir rado pirkėją, paskatinęs nuosavybės teisę turinčią įmonę atsiųsti įrašo savininkui Gatesui patvirtintą laišką apie pirkinį.

Tačiau jis neketino atsikratyti turto.

„Nėra jokio būdo“, – prisiminė galvodamas Geitsas. 'Jis neparduodamas.'

Sandoris buvo atšauktas, o Gatesas iškvietė policiją. Tačiau jis vos netapo visoje šalyje augančio sukčiavimo auka: sukčiai už nugarų bando parduoti svetimą žemę.

Nevados „Landmark Title“ prezidentas Gregas Hulettas sakė, kad sukčiavimas atveria akis dėl savo įžūlumo.

„Girdi apie žmones, vagiančius automobilius, bet kas, po velnių, vagia namus? jis pasakė. 'Kas pavagia žemę?'

Mintis parduoti kažkieno turtą jam to nežinant gali atrodyti tolima. Tačiau pabandyti sukčiauti nėra sunku, nes nesąžiningi pardavėjai iš pradžių gali būti niekieno verčiami įrodyti, kad jiems tikrai priklauso ši vieta.

Nevados įstatymai nereikalauja, kad nekilnojamojo turto agentai patikrintų, ar jų klientams priklauso nekilnojamasis turtas, kurį jie bando parduoti, ir bet kas gali prisijungti prie interneto ir pateikti nekilnojamojo turto sąrašą, prieš tai neįrodydamas, kad jis priklauso jiems. Pardavėjai taip pat gali atlikti operacijas telefonu ir el. paštu bei naudojo netikrus asmens tapatybės dokumentus, kad apsimestų nekilnojamojo turto savininkais, pranešė pramonės šaltiniai.

Pardavėjo apsimetinėjimo sukčiai dažnai sužlugdomi, kaip Gateso atveju. Tačiau elektroninio sukčiavimo apsaugos paslaugų teikėjas žino, kad už Nevados ribų buvo įvykdyti keli netikri pardavimai.

Tokiais atvejais tikrieji savininkai tikriausiai būtų priversti susigrąžinti savo nekilnojamąjį turtą per teismą, o nieko neįtariantys pirkėjai turėtų susigrąžinti savo pinigus iš nuosavybės teisių draudimo pretenzijų – tai gali būti ilgas, brangus ir nervus slegiantis procesas.

Net pasikėsinimas sukčiauti gali bent jau priversti žmones praleisti laiką jį užmušant ir grumtis su susirūpinimu dėl tapatybės vagystės.

Šalia Šiaurės Las Vegaso oro uosto esantį žemės sklypą praėjusiais metais į rinką išleido kažkas, kuris dingo po to, kai sąrašo agentas susidūrė su juo, kad jis nėra tikrasis savininkas.

Valdžios institucijos taip pat tiria bandymą parduoti žemę netoli Tahoe ežero po to, kai kažkas tariamai prisistatė savininku ir išplatino beveik 11 mln.

Movoto nekilnojamojo turto brokeris Shannonas Fitzpatrickas, kurio įmonė pateikė Gateso žemę vis dar paslaptingam pardavėjui, sakė, kad jo žmona tvarkė sąrašą, kuriame buvo daugiau nei 30 nuotraukų ir „galimybė pasistatyti savo svajonių namą Boulder mieste“. Miestas!” Su ja susisiekti nepavyko.

Fitzpatrickas taip pat pažymėjo, kad rinkoje gausu sukčių.

„Dabar tai visiškai beprotiška“, - sakė jis.

jaučio vyras vėžys moteris lovoje

Suktybė yra „visoje šalyje“

Pietų Nevadoje nesvetimas sukčiavimas nekilnojamuoju turtu ir kitos schemos, įskaitant netikrus nuomos skelbimus. Pardavėjo apsimetinėjimo sukčiavimas nėra naujas dalykas, o „Las Vegas Review-Journal“ nerado jokių duomenų, rodančių jo paplitimą vietiniu ar nacionaliniu mastu. Tačiau pastaruoju metu sukčiai susilaukė daugiau dėmesio, nes iš pažiūros padaugėjo atvejų, kurie dažnai susiję su laisvu turtu.

Elizabeth Blosser, Amerikos žemės nuosavybės asociacijos vyriausybės reikalų viceprezidentė, sakė, kad sukčiavimas nėra įprastas, bet „daugėja“. Ji sakė, kad nariai visoje šalyje praneša apie sukčiavimą.

Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos vyresnysis patarėjas ir teisinių reikalų direktorius Mattas Troiani taip pat negalėjo pateikti statistikos, tačiau teigė, kad apie tai praneša ir jo grupės nariai.

„Tai yra visos šalies mastu“, – sakė jis.

Nevados įstatymai reikalauja, kad nekilnojamojo turto agentai, vykdydami sandorį, atskleistų bet kokius „esminius ir svarbius“ faktus ar informaciją. Tačiau valstijos įstatymuose ir teisės aktuose nėra aiškiai nurodyta, ar jiems reikia patikrinti, ar jų klientams priklauso nekilnojamasis turtas, kurį jie pateikia rinkai, sakė Teri Williams, Nevados verslo ir pramonės departamento atstovė.

Prekybos asociacija „Las Vegas Realtors“ žurnalui „Review-Journal“ sakė, kad kiekviena brokerių įmonė turi savo politiką, susijusią su savininko patikrinimu, ir pridūrė, kad tai „nėra asociacijos atsakomybė“.

Asamblėjos narė Heidi Kasama, R-Las Vegas, yra ilgametė nekilnojamojo turto brokerė ir sakė, kad renka mokesčių įrašus ir ieško kitų dokumentų, kad patvirtintų nuosavybės teisę. Ji sakė, kad ne visi agentai imasi šių veiksmų.

Ji taip pat pažymėjo, kad nuosavybės teisę turinčios bendrovės turi patvirtinti pardavėjo teisėtumą prieš užbaigiant sandorį.

kovo 4 d. zodiako ženklas

„Manau, kad sistema veikia“, – sakė ji.

Kasama ir kiti, kalbinti šiai istorijai, teigė, kad nauji teisės aktai nebūtų veiksmingi siekiant sustabdyti sukčiavimą. Tačiau daugelis žmonių teigė, kad didesnis informuotumas ir daugiau mokymų nekilnojamojo turto agentams padės apsaugoti nekilnojamojo turto savininkus ir pirkėjus.

„Įstatymai paprastai rašomi siaubingai“, – sakė Hulett iš „Landmark Title“. „Aš nelabai tikiu, kad tai gali ką nors išspręsti“.

'Kalbame apie šita apgaulė daug'

Pagal valstijos įstatymus apgaulingas nekilnojamojo turto pardavimas yra nusikaltimas, tačiau neaišku, ar kas nors buvo areštuotas ar patrauktas baudžiamojon atsakomybėn už sukčiavimą, kuris Pietų Nevadoje apsimetinėja pardavėju.

Las Vegaso Metropoliteno policijos departamentas, Hendersono ir Šiaurės Las Vegaso policija teigė, kad neseka skundų dėl nekilnojamojo turto vagysčių ir atsisakė kalbėtis su apžvalgos žurnalu dėl šios istorijos.

Klarko apygardos prokuroro Steve'o Wolfsono biuras neatsakė į prašymą pakomentuoti.

Nevados generalinio prokuroro Aarono Fordo biuras pranešė, kad iškėlė kaltinimus nekilnojamojo turto bylose, susijusiose su lėšų vagyste ir sukčiavimu hipotekos paskolomis, tačiau negavo jokių skundų dėl sukčiavimo apsimetimu pardavėju.

Nevados Viešojo saugumo departamento Tyrimų skyrius netiria skundų dėl sukčiavimo nekilnojamuoju turtu. O JAV advokatų kontora Nevadoje pareiškė patraukusi baudžiamojon atsakomybėn už sukčiavimą hipoteka, bet ne dėl sukčiavimo apsimetinėjimu pardavėju.

Vis dėlto Pietų Nevados policija žino apie vis labiau paplitusią schemą, sakė Boulder City policijos detektyvas Sgt. Tiffany Driscoll.

'Mes daug kalbame apie šią sukčiavimą', - sakė ji.

Driscoll sakė, kad Gateso žemės pirkėjas nebuvo įtariamas susijęs su gudrybe. Ji taip pat sakė, kad policija taip ir nesužinojo pardavėjo tapatybės, nes įtariamojo elektroninis paštas nebebuvo aktyvus, o telefono numeriai buvo neatsekami.

Sukčių žaidimų knyga

Netikri pardavėjai vadovaujasi panašiu vadovėliu visoje šalyje.

Jie ieško nuosavybės įrašuose nekilnojamojo turto, kuris priklauso laisvai ir aiškiai – be paskolų ar turto arešto – ir dažnai renkasi tuščią žemę. Laisvas sklypas gali likti nepastebėtas arba savininkas jį iš esmės ignoruoja daugelį metų. Mažiau žmonių taip pat dalyvauja pardavimuose, jei nereikia sumokėti turto arešto, o tai reiškia, kad yra mažesnė tikimybė, kad kas nors užklups sukčius.

Apsimesdami tikruoju savininku, kurio tapatybę taip pat galima rasti viešuose įrašuose, sukčiai susisiekia su nekilnojamojo turto agentu, kad ši svetainė būtų parduodama. Jie bendrauja tik el. paštu arba telefonu ir tvirtina, kad negali susitikti akis į akį ar vaizdo įrašu.

Jie taip pat paprastai pateikia nekilnojamojo turto žemesnę nei rinkos vertę, kad sulauktų tiesioginių palūkanų ir greitai priimtų pasiūlymą, pirmenybę teikdami pardavimui grynaisiais. Norėdami užbaigti sandorį, jie ieško nuotolinio notaro pasirašyti, apsimeta notare ir pateikia suklastotus dokumentus, teigia apsaugos nuo sukčiavimo elektroniniu būdu įmonė „CertfID“.

Įmonės ar kiti, dalyvaujantys pardavimuose, galiausiai gali jį sutrukdyti, nes gali įtarti pardavėją ir sugauti juos meluojant arba ieškoti papildomų patvirtinimų, kurie paskatintų juos ištraukti kištuką.

Ashley Dickerson, padalinio vadovė ir sąlyginio deponavimo pareigūnė WFG National Title Insurance Co. Pietų Nevadoje, sakė, kad per pastaruosius kelis mėnesius sustabdė du nesąžiningus pardavimus ir padėjo užkirsti kelią kitiems.

Vienu atveju pardavėjas teigė negalintis su ja susitikti, nes gulėjo Floridos ligoninėje ir laukė operacijos, kad dukterėčiai būtų suteiktas gyvybę gelbstintis organas.

ar turėčiau panaudoti savo 401 tūkst

„Jie visi gana neįprasti“, - sakė ji apie raudonas vėliavas.

Vis dėlto netikri pardavimai buvo baigti, sakė Tomas Cronkrightas, vienas iš CertifID įkūrėjų ir vykdomasis pirmininkas.

Vienu atveju Mičigano nekilnojamojo turto savininkas sužinojo, kad jo sklypas buvo nupirktas po to, kai važiavo ir pamatė žemėje vėliavos kuoliukus, nes pirkėjas planavo būsto projektą.

Klarko apygardos registratorių biurui reikia teismo įsakymo, kad ji galėtų iš savo įrašų pašalinti aktą – dokumentą, kuriuo perduodama nekilnojamojo turto nuosavybė, sakė apygardos atstovas Erikas Pappa.

Pirkėjai, parduodantys nesąžiningai, gali susigrąžinti pinigus naudodamiesi nuosavybės teisės draudimu. Tačiau draudikai manys, kad pirkėjas yra sukčiavimo dalis, kol nebus įrodyta kitaip, sakė Hulett.

Pasak jo, gali praeiti mėnesiai, kol tikrasis savininkas ir pirkėjas taps sveiki.

Terri Lawson, „Meridian Title Corp.“ vyriausioji operacijų pareigūnė Indianoje, sutiko.

„Nebus lengva tai išsiaiškinti“, - sakė ji.

Pardavėjas dingsta

Praėjusiais metais „Realty One Group“ agentė Maryam Mohavvelaty norėjo pradėti verslą, kai internete pamatė savininko parduodamą žemę netoli Šiaurės Las Vegaso oro uosto. Ji susisiekė su pardavėju, kuri ją pasamdė, kad surastų pirkėją.

Jos prašymu jis pateikė vairuotojo pažymėjimo kopiją, kurioje buvo nurodyta, kad jo vardas sutampa su žemės savininko vardu, sakė ji. Ji paprašė pasikalbėti su juo per Zoom, bet jis pasakė, kad negali, todėl susirašinėjo telefonu ir trumpąja žinute.

Tačiau netrukus ji sužinojo, kad žemė iš tikrųjų priklauso kažkam kitam – netoliese esančiam automobilių parduotuvės savininkui.

Mohavvelaty sakė, kad ji nedelsdama atsiėmė įrašą ir paskambino savo klientui, kad sutiko tikrąjį savininką. Jis atsakė, kad tai jo dėdė ir jie turi tą patį vardą. Pažadėjo tuoj paskambinti, padėjo ragelį ir dingo.

Šiaurės Nevadoje Coldwell Banker Select nekilnojamojo turto agentas Trevoras Smithas sakė, kad šiais metais kažkas įvardijo 14,5 akrų žemės sklypą Incline Village su savo biuru. Jo kaina buvo beveik 11 mln.

Pardavėjo vardas sutapo su įrašo savininku. Tačiau kitos detalės buvo neaiškios, o pardavėjas, kuris niekada nebuvo asmeniškai susitikęs su sąrašo agentais, turėjo tai, kas atrodė kaip Photoshopped pasas, sakė Smithas.

Agentai atsiėmė sąrašą, o valdžios institucijos atlieka tyrimą, sakė jis.

Washoe apygardos šerifo biuro atstovas Bryanas Samudio atsisakė komentuoti, sakydamas, kad tai tebevyksta tyrimas.

403 angelo numeris

'Didelis kiekis nesąžiningų schemų

Gatesas, kuriam taip pat priklauso poilsio namas ir nuomojamas turtas Boulder City, 2003 metais iš jo nusipirko 0,2 aro žemės sklypą, kuris beveik buvo parduotas, rodo nuosavybės įrašai. Vieną dieną jis nori jame pastatyti namą ir pridūrė, kad jei pastatys pakankamai aukštai, jis turėtų netrukdomą vaizdą į Mido ežerą.

Žemę, įspraustą tarp dviejų namų ramioje kaimynystėje, sukčiaujantis pardavėjas pardavė kovo 30 dieną.

Sutartis su pirkėju buvo sudaryta balandžio 10 d., tačiau, remiantis nekilnojamojo turto svetainėmis, jis buvo pašalintas balandžio 24 d. Kitą dieną Gatesas iškvietė policiją.

Policijos ataskaitoje nuosavybės teise valdoma įmonė nurodė, kad pirkdama, kurioje dalyvauja nevalstybiniai savininkai, ji išsiunčia jiems patvirtintą laišką dėl „daug apgaulingų schemų“ su tokia nuosavybe.

Į sąrašą įtrauktas agentas pardavėją gavo per „interneto smūgį“, sakoma ataskaitoje, tačiau policija sustabdė bylą po to, kai tyrimą atliekančiam pareigūnui atėjo tuščias ir bandė surasti klientą.

Driscoll sakė, kad byla buvo baigta patrulių lygmeniu ir niekada neatėjo į Boulder City detektyvų biurą. Ji suabejojo ​​tai galimu mokymo klausimu ir nurodė, kad gali išsiųsti bylą į generalinę prokuratūrą.

Nepaisant viso to dramos, Gatesui viskas gerai, kaip jam viskas baigėsi.

„Man nereikėjo kreiptis į teismą, kad atgaučiau turtą“, – sakė jis.

Susisiekite su Eli Segall adresu esegall@reviewjournal.com arba 702-383-0342. Sekite @eli_segall „Twitter“ tinkle. Segallas yra „Review-Journal“ tyrimo komandos reporteris, daugiausia dėmesio skiriantis ataskaitoms, kurios traukia lyderius, įmones ir agentūras atsakingais ir atskleidžia neteisėtus veiksmus.